A Reforma Tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025) trouxe novas regras para a tributação do aluguel de imóveis no âmbito do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
CADASTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO (CIB):
Todos os imóveis urbanos e rurais deverão ser inscritos no CIB, que será formado a partir de dados enviados pelos cadastros de origem (prefeituras, CNIR e SPU). Os prazos variam entre 12 e 24 meses para adequação dos sistemas.
REGIME ESPECÍFICO
A locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis estão sujeitos a regras próprias dentro dos regimes específicos da reforma. Nesses casos:
- Fato gerador: ocorre no momento do pagamento (regime de caixa);
- Base de cálculo: valor do aluguel/cessão/arrendamento, acrescido de juros, multas e encargos contratuais. Não entram despesas de condomínio e tributos do imóvel;
- Redutor social: para locação residencial, pode ser deduzido R$ 600,00 mensais por imóvel a partir de jan/2026 (ajustado pelo IPCA);
- Alíquota: reduzida em 70%. Com alíquota padrão estimada em 28%, a efetiva seria 8,4%;
- Exemplo: aluguel de R$ 5.000,00, com condomínio (R$ 500) e IPTU (R$ 300) → base de cálculo R$ 3.600,00 após redutor → imposto aproximado R$ 302,40.
OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS
Poderão ser criadas declarações específicas para o setor imobiliário. Informações prestadas terão valor de confissão de dívida.
CRÉDITOS
- Locador: pode se creditar de IBS/CBS sobre bens e serviços adquiridos, exceto de uso pessoal ou sem documento fiscal válido.
- Locatário: também pode aproveitar créditos, salvo em despesas de condomínio e tributos que não entram na base.
REGIME OPCIONAL (alíquota fixa de 3,65%)
Disponível para contratos firmados até 16/01/2025, com prazo determinado. Aplica-se até o término do contrato ou 31/12/2028 (residenciais). Neste regime, não há direito a créditos, redutor social ou restituição, e é exigida escrituração segregada.
SIMPLES NACIONAL
Até 2024, algumas exceções permitiam a tributação da locação. A partir de 01/01/2025, qualquer atividade de aluguel de imóveis próprios passa a ser vedada ao Simples, com efeitos práticos a partir de 2026.
CONCLUSÃO
Em resumo, o aluguel de imóveis por pessoas jurídicas passa a ter regras próprias no novo IVA dual (IBS + CBS), com destaque para o redutor social em contratos residenciais, a redução de alíquota em 70%, a opção temporária de 3,65% e a exclusão definitiva da atividade do Simples Nacional.
